【新年献词】经风历雨的英伦,有着令人向往的持久繁荣

2018-01-03 范慧勇 英国房产周刊

刚刚过去的2017年，对英国而言惊心动魄：正式启动脱欧谈判、经历了提前大选、英伦还遭受几次严重的恐怖袭击等。同时期，国际局势同样纷杂：特朗普当选美国总统、欧洲多个城市遭受恐怖袭击、朝鲜不断进行远程导弹和核武器试验，世界似乎进入一个变数更大的时期。

越是充满变数的时期，人们，尤其是高净值人士的本性，越是要寻找安全、可持久的立足点，投资避险的资产。这正是伦敦楼市将继续繁荣的驱动力之一。

当然，会有大量的人发出疑问，比如最常见的问题有：英国脱欧是“反全球化”、“闭关锁国”，怎么可能继续发展呢？面对恐怖袭击，伦敦会一蹶不振吗？伦敦房价有“泡沫”、会“暴跌”吗？

这些担忧当然可以理解，因为对于大多数中国人来说，由于信息严重不对称，理解上的差异也就迥异。

脱欧绝非“反全球化”“闭关锁国”

形容英国公投脱欧是“反全球化”、是“闭关锁国”，在很大程度上是一种误解。

英国作为一个小小的岛国，从数百上千年的历史进程，绝非一个关起门来反全球化的国家。相反，英国自古以来都是全球化、开放市场、自由贸易的先锋队和主力军。

英国脱欧绝非“反全球化”，而是跳出越来越封闭保守、越来越官僚的欧盟，在尽最大努力保持与欧盟关系的同时，全力推动面向非欧盟市场的更大范围的全球化。

在欧盟内部的英国，根本就没有权力跟同为英联邦、母语同为英语的美国、加拿大、澳大利亚、新西兰等发达国家谈自由贸易。

在欧盟内部的英国，同样没有权力跟中国、印度、南非、巴西和俄罗斯等市场巨大的新兴“金砖国”谈自由贸易。这和英国人骨子里闯荡世界、全球贸易的基因格格不入。公投脱欧，只是英国全面、全速推进全球化的开始。

英国脱欧更不是“闭关锁国”，而是希望开放市场，欢迎包括欧盟在内的全世界国家来进行更加自由的贸易、人才交流等。在欧盟内部的英国，在人才引进政策上备受束缚：一方面欧盟内部公民自由迁徙，大量欧盟国家尤其是东欧国家劳工涌入，他们即使在没有工作的情况下也能和英国公民享有同等的福利待遇，公费医疗、子女免费上学、有权申领失业救济等等。

但相反方面，由于欧盟劳工涌入造成外来移民压力过大，英国政府不得不越来越收紧对非欧盟的技术移民政策，包括留学生毕业之后可以留英自由择业工作两年的PSW签证都是因此被取消的。当然，不少英国公民投票脱欧，还担心欧盟为脸上贴金不讲原则、甚至是纵容起负作用的难民政策。

过于放纵接收难民造成更多的难民冒死涌向欧洲。另外，一旦数以百万计的难民涌入欧洲大陆，必将有很大一部分为了工作、福利等因素，最终涌向英国。这或许是压倒英国留欧微弱优势的最后一根稻草。为了国家利益面向全世界优选人才，而不是没有任何自主权被动接受欧盟移民或难民，绝非“闭关锁国”。

目前，英国政府在脱欧谈判期间，已经开始放宽包括护士在内的更多的技术移民工签短缺行业名单，并向近30所高校的毕业生尝试开放类似PSW的签证等。脱欧之后，英国必将逐步调整移民政策，广纳来自五湖四海的精英人才，当然包括大量的优秀中国人才。

恐袭让自由包容的英伦更加团结

公投脱欧之后，最闹心的莫过于伦敦和曼彻斯特遭受恐怖袭击了。

显然，作为国际上最国际化、多元化的都市，伦敦居住着来自全世界各地、不同族裔、政见、信仰等的人，相互之间总是会有摩擦冲突。

比如当前富贵区域的诺丁山Notting Hill(电影《诺丁山》和诺丁山狂欢节那个区域)，在1950,60年代是加勒比海黑人和周边居民的矛盾和小规模骚乱不断。

1960,70年代，伦敦西郊的印度裔聚居区Hounslow、Southall一带，也是矛盾纠纷不断。1980年代，爱尔兰共和军几乎每个月都在伦敦恐怖袭击事件。1990年代以来，也有7.7地铁爆炸、2011黑人黑帮老大被警察击毙引发的骚乱，以及最近的恐袭……

社会问题不断，社会照样发展，这样的状态更健康持久。

人不可能不生病，社会不可能没有任何问题，是保持自由让问题有限地发泄出来呢，还是纸包火、压制问题高压统治然后有一天大爆发呢？英国伦敦这种最大限度的自由、法治下的自然演变，循序改良的社会，我个人认为更健康、更良性、更可持续发展。

根据过去十几年在伦敦非常融入本地的学习、工作、生活的认知，伦敦是全世界最为多元化、最为包容、最自由的城市。即使最近遭遇严重恐袭、和高楼火灾，包括地铁、火车站在内的几乎所有公共场所都没有安检，公共场所所有的街头艺人、大规模社会活动都如期正常进行，一切照常……天灾人祸哪个城市都有，非但不能动摇侵蚀英伦发展的根基，反而加强了民众的凝聚力，伦敦始终是最安全的国际大都会之一。

也正是因为伦敦一贯的开放包容和自然调节，即使在上述事件不断发生的过去数百年时间里，伦敦的经济始终在持续地发展，城市实力也在不断地壮大。

楼市调整期

打开了难逢的投资窗口期

虽然英国2017年的提前大选结果，跟去年的欧盟公投一样，结果出人意料。尽管保守党以议会议席最多的党派继续执政，首相特蕾莎梅继续出任首相，但保守党在议会的优势丧失，政局和市场的不确定性增加。

如果说大选结果带来的最大变化，无疑是选前的硬脱欧可能性在大选之后变得几乎不可能。随着主张苏格兰独立的苏格兰民族党(SNP) 在大选中的明显失利，苏格兰独立的声音明显减弱。在可预期的中短期内，英国将可以集中精力进行脱欧谈判，而不用担心苏格兰闹独立。

当然，投资者需要的是确定性，我的理解是无论脱欧谈判的结果如何，无论是通常理解的“好结果”还是“坏结果”，只要谈判基本结束事态明朗，就意味着一种确定性。因为对英国政府而言，在谈判结果的基础上，总会有针对“好结果”或者“坏结果”的政治、财政、税务、贸易等一系列应对措施。关键的是，只要有了确定性，投资者将有明确的投资策略，政府也将为了稳定和吸引投资方面出台相应的措施。

在脱欧确定性之前的不确定期，英镑汇率在低位徘徊、央行基准利率处于历史最低位，都为海外买家提供了一个历史上少有的、明显的汇率优势、按揭利率优势、以及议价优势。

英伦楼市的确定性

回到房地产市场的基本面，楼市的决定性要素就是——供需关系。

英国全国来看，中央政府的社区和地方事务部(DCLG) 的一个专项统计报告显示，在未来25 年里，伦敦之外的整个英格兰的住房短缺约为52万套，而大伦敦市的住房短缺数字将高达625,000套。伦敦的33个行政区中，14个行政区在过去一年的房屋供应仅能满足该区域内房屋需求的50%。

“房子是用来住的”，而伦敦的房子总体上根本不够住。这种严重供不应求的局面，在可预期的将来，根本看不到改观。

跟国内房地产市场有本质差别的是，伦敦市场几乎不存在房产空置状况。按照伦敦市政府2015年4月份的官方统计，大伦敦地区所有房产的空置率仅为0.6%( 每年居住不超过8周的均被统计为空置)。这些极少量的空置房产绝大部分是国际千万亿万富豪们买来用于度假的豪宅，根本不存在楼市“空城泡沫”的可能。

至于说伦敦极个别局部区域、个别项目在短期内的定价虚高，我们将通过新年之初的系列文章，为您解读。

另据英国最大的房地产网站Rightmove于去年11月统计的数据，伦敦地区出租房的满租率为98.5%。只要房东不要求空档期用于修整房产什么的，中介能够几乎一天不空地将房产出租出去。

伦敦市场的房产，每月租金能够轻轻松松还上按揭月供。这是不争的事实。如果不是遇到其它的严重财务危机，业主根本不需要卖房子的。

最近，英国房地产行业正在发生巨大的变化，大量机构投资者携巨资投入英国房地产市场，因此当前市场，根本不存在卖不出去的房子——已经有大机构投资者整批整批地购买伦敦不少项目的大户型尾盘单元。

比如，2017年3月初，美国最大的公寓资产投资和运营商Greystar联合Henderson Park，从英国大型开发商Barratt公司以1.405亿英镑的价格，购买了位于伦敦市中心多个楼盘的172套住房。其中包括Aldgate Place(Barratt和British Land合资楼盘) 的29套、Fulham Riverside 的25套、Nine Elms Point(Barratt和L&Q合资楼盘) 中高楼项目的118套。